L’art.1135 c.c. prevede che l’amministratore possa avviare interventi di manutenzione straordinaria senza l’autorizzazione preventiva dell’assemblea solo per motivi d’urgenza; necessita poi che lo stesso riferisca all’assemblea. Tale possibilità vale anche per il singolo condomino.
La sussistenza dell’urgenza implica il diritto dell’amministratore o del singolo condomino a poter ottenere il rimborso delle somme spese per le opere urgenti.
Quando un intervento può essere considerato “urgente“? Tale aggettivo indica un’impellente e improrogabile necessità di effettuare un intervento volta a evitare che un potenziale pericolo si trasformi in un grave danno per il Condominio; quale ad esempio crollo dell’intonaco della facciata o sostituzione della caldaia fermatasi in pieno inverno.
La giurisprudenza in merito ha chiarito alcune situazioni; in particolare:
1) In caso di terrazza a uso esclusivo spetta al condomino che ha anticipato la spesa la prova dell’indifferibilità dei lavori
2) L’urgenza può essere anche ravvisata nella convenienza economica di eseguire alcuni lavori contemporaneamente (ad esempio la presenza di impalcatura per il rifacimento degli intonaci può rendere opportuno anche l’intervento del tetto)
3)Non spetta alcun rimborso al condomino per le opere alle parti comuni rese necessarie a causa della condotta illecita posta in essere dallo stesso
4) Non è necessario che sussista il requisito dell’urgenza se già i condomini sapevano che vi erano delle opere urgenti da compiere
5) Dopo l’effettuazione dei lavori spetta all’assemblea approvare il consuntivo, valutando l’adeguatezza delle spese sostenute. Pertanto l’amministratore senza delibera condominiale non può pretenderne il rimborso.